Nueva regulación hotelera en Valencia: claves del nuevo proceso urbanístico

El Ayuntamiento de València ha iniciado un proceso de modificación del 🔗 Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) para regular de forma específica los usos terciarios hoteleros. Esta iniciativa, aprobada en pleno el 30 de abril de 2025, forma parte de un nuevo enfoque de regulación hotelera en Valencia, que busca lograr una planificación urbana más equilibrada y sostenible del turismo, dadas las crecientes presiones que el sector hotelero ejerce sobre el tejido residencial de la ciudad.

La propuesta, que incluye una prórroga de la suspensión de licencias hoteleras durante un año más, se somete a información pública durante 45 días con el objetivo de incorporar la participación ciudadana. A continuación, recogemos los puntos clave de este nuevo marco de regulación hotelera en València.

¿Qué implica la modificación del PGOU?

El cambio propuesto en el PGOU busca establecer límites concretos a la implantación de alojamientos turísticos en zonas residenciales. Afecta directamente al uso terciario hotelero Tho.1, que engloba hoteles, hoteles-apartamento, hostales, pensiones, viviendas de uso turístico y conjuntos de apartamentos en régimen hotelero.

La nueva regulación será de aplicación en áreas donde el uso residencial sea dominante, con excepción del ámbito del Plan Especial de Ciutat Vella y de las parcelas dotacionales, terciarias o industriales, que mantienen su normativa específica.

Durante el pleno del 30 de abril de 2025 se acordaron dos acciones clave:

• 🔗Someter la propuesta a información pública durante 45 días, permitiendo la presentación de alegaciones por parte de la ciudadanía.

• Prorrogar la suspensión de nuevas licencias hoteleras en determinadas zonas hasta el 30 de mayo de 2026.

Toda la documentación está disponible en la web municipal y en la Oficina de Información Urbanística.

Criterios para determinar zonas saturadas y no saturadas

Uno de los principales instrumentos de control será el Indicador A, que calcula la relación entre el número de plazas turísticas y los habitantes empadronados en cada barrio o distrito.

• Si la ratio es igual o superior al 8 %, la zona se considera turísticamente saturada.

• Si es inferior, se considera no saturada.

Estas cifras se reflejarán gráficamente en un plano oficial que se actualizará periódicamente en la web municipal.

Además del Indicador A, se establecen otros dos indicadores de control:

• Indicador B: Limita al 2 % el número de viviendas de uso turístico sobre el total del tejido residencial por barrio o distrito.

• Indicador C: Restringe al 15 % la ocupación de locales en planta baja por actividades turísticas, por manzana.

Estos umbrales permitirán un análisis más fino de la presión turística sobre el espacio urbano.

¿Se permiten nuevos establecimientos en zonas saturadas?

Como norma general, no se permitirán nuevas licencias de alojamientos turísticos (incluyendo viviendas turísticas y apartamentos turísticos) en zonas declaradas como saturadas, siempre que se ubiquen en suelos con uso dominante residencial.

La única excepción contemplada afecta a establecimientos hoteleros de alta calidad (más de 4 estrellas), que podrían autorizarse si el Indicador A no supera el 20 %.

Hoteles de más de 100 habitaciones: nuevos requisitos

Los proyectos de alojamientos turísticos con más de 100 habitaciones en parcelas residenciales deberán someterse a un Plan Especial que justifique la transformación del suelo a enclave terciario (TER-3).
Este plan deberá incluir:

• Justificación técnica y urbanística

• Evaluación del interés público

• Valoración discrecional por parte del Ayuntamiento

Actualización de datos y cartografía de saturación

El plano que determina el estado de saturación turística de cada zona se actualizará en tiempo real en la web municipal conforme se otorguen o extingan licencias.

Los indicadores se alimentarán de:

• Datos de población del INE

• Registros de viviendas y locales del Catastro

Cabe destacar que una simple actualización de datos no implica una nueva modificación del PGOU, a menos que se alteren los criterios de clasificación establecidos.

Conclusión y asesoramiento técnico

La nueva regulación hotelera en Valencia supone un cambio relevante en la gestión urbanística del turismo. Para promotores, técnicos y titulares de suelo con interés en implantar o modificar usos hoteleros, resulta fundamental conocer en detalle las condiciones actuales y contar con apoyo técnico especializado.

Desde Cercontrol Valencia, como entidad acreditada en verificación urbanística, ayudamos a interpretar y aplicar correctamente la normativa vigente, tanto en fase de planificación como en la tramitación de licencias o certificaciones.

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