PGOU viviendas turísticas Valencia para apartamentos turísticos

La nueva normativa viviendas turísticas Valencia aprobada por el Ayuntamiento modifica de forma importante las condiciones para apartamentos turísticos, hoteles y viviendas de uso turístico dentro del PGOU municipal. El Ayuntamiento de Valencia ha aprobado definitivamente una de las modificaciones urbanísticas más importantes de los últimos años: la nueva regulación de los alojamientos turísticos dentro del 🔗 Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).

La medida, publicada oficialmente el 4 de mayo de 2026, busca frenar la saturación turística, proteger el acceso a la vivienda y preservar el comercio tradicional en los barrios de la ciudad.

La nueva normativa afectará directamente a:

• Viviendas de uso turístico (VUT)
• Apartamentos turísticos
• Hoteles y hostales
• Promotores inmobiliarios
• Inversores
• Propietarios de inmuebles en Valencia

Desde CERCONTROL IBERICA S.L. analizamos las claves más importantes de esta regulación y cómo puede impactar en futuros proyectos urbanísticos y turísticos.

¿Cómo afecta la nueva normativa viviendas turísticas Valencia?

La nueva normativa viviendas turísticas Valencia establece límites claros para controlar la implantación de alojamientos turísticos en función del nivel de saturación de cada barrio.

El objetivo principal es equilibrar el turismo con el uso residencial y evitar problemas relacionados con:

• El aumento del precio de la vivienda
• La pérdida de comercio local
• La convivencia vecinal
• La masificación turística

Nueva clasificación de alojamientos turísticos (THO)

La normativa reorganiza los usos turísticos bajo la categoría THO (Terciario Hotelero), diferenciando cuatro grandes grupos:

• Tho.1 – Establecimientos hoteleros. Incluye hoteles, hoteles-apartamento, hostales y pensiones.
• Tho.2 – Turismo de acampada. Campings, campamentos turísticos y áreas para autocaravanas.
• Tho.3 – Viviendas y apartamentos turísticos. Incluye tanto las viviendas de uso turístico (VUT) como los bloques completos de apartamentos turísticos.
• Tho.4 – Otros alojamientos. Albergues turísticos y alojamientos rurales.

Restricciones de la nueva normativa viviendas turísticas Valencia

Uno de los cambios más importantes afecta a los edificios de uso mixto.

Para evitar molestias a los residentes, la implantación de estos usos en edificios con viviendas principales está ahora muy limitada:

• Ubicación: Solo podrán situarse en la planta baja o primera, siempre por debajo de las plantas destinadas a vivienda.
• Independencia Total: Es obligatorio que cuenten con accesos desde la vía pública y núcleos de comunicación vertical (escaleras y ascensores) independientes y diferenciados de los del resto del edificio. No se podrán compartir espacios comunes con los residentes.
• Viviendas Unifamiliares (UFA): En estas zonas, solo se admiten alojamientos en edificios de uso exclusivo

Valencia crea límites de saturación turística por barrios

El nuevo PGOU viviendas turísticas Valencia introduce indicadores urbanísticos para limitar la saturación turística por barrios. La ciudad se divide ahora en zonas según tres indicadores clave que determinan si se pueden abrir nuevos negocios:

• Indicador A (Saturación de Plazas): Relaciona el número de plazas turísticas con el de habitantes. El límite máximo se establece en un 8% por barrio o distrito. Si se supera este umbral, la zona se declara «saturada» y no se admitirán nuevas licencias en parcelas residenciales.
• Indicador B (Afección Residencial): Limita la cantidad de viviendas turísticas (VUT y bloques) al 2% del total de viviendas de la zona para proteger los precios y la disponibilidad del alquiler.
• Indicador C (Diversidad Comercial): Evita que las plantas bajas pierdan el comercio de proximidad. No se permiten más alojamientos en planta baja si estos ya ocupan el 15% de los locales de una misma manzana.

¿Se podrán abrir nuevos apartamentos turísticos en Valencia?

Dependerá del nivel de saturación de cada zona.

La normativa establece que:

• En zonas saturadas no se permitirán nuevos alojamientos turísticos en parcelas residenciales.
• En zonas no saturadas sí podrán autorizarse, siempre que no se superen los límites establecidos.
• Tampoco podrán renovarse determinadas licencias en manzanas con exceso de actividad turística.

Excepciones: hoteles de lujo y edificios protegidos

Existen dos casos especiales donde la norma es más flexible para fomentar la calidad y la conservación:

• Hoteles de 5 estrellas: Podrán autorizarse incluso en zonas saturadas, siempre que el Indicador A no supere el 20%.
• Patrimonio Protegido: Se permite el uso turístico en edificios catalogados (BIC, BRL o con protección integral) para favorecer su rehabilitación integral, siempre que sea en edificio de uso exclusivo y no dañe sus valores históricos.

Un año para transformar viviendas turísticas en residenciales

La nueva regulación incluye una disposición transitoria que permitirá durante un año facilitar el cambio de viviendas turísticas a uso residencial.

Esta medida beneficiará especialmente a propietarios afectados por la nueva normativa y busca incrementar la oferta de vivienda habitual en la ciudad.

¿Cómo afecta la nueva normativa viviendas turísticas Valencia a propietarios?

La aprobación de esta modificación del PGOU cambia completamente el escenario para cualquier proyecto relacionado con viviendas turísticas en Valencia.

Antes de iniciar una inversión o tramitar una licencia será fundamental analizar:

• La saturación del barrio
• La compatibilidad urbanística
• Los accesos independientes
• Las limitaciones del edificio
• La viabilidad administrativa del proyecto

Cualquier proyecto afectado por el PGOU viviendas turísticas Valencia deberá analizar previamente la viabilidad urbanística y las limitaciones de uso.

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